——戴德梁行发布《2023亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》
北京，2024年5月9日 ——享誉全球的房地产服务及咨询公司戴德梁行发布《2023亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》。本期报告介绍了2023年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施公募REITs市场的表现，并分析了亚洲REITs市场发展经验对中国内地基础设施公募REITs市场的启示。
亚洲REITs新兴市场快速发展，工业/物流和公寓住宿REITs在2023年表现较佳
截至2023年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计225支，总市值为2,521亿美元，同比2022年末下降7%。日本、新加坡和中国香港三地仍占据主导地位，市值合计占亚洲市场规模的超八成。新加坡REITs市场表现亮眼，中国内地、印度、泰国等亚洲新兴REITs市场也在快速发展，为亚洲REITs市场注入了新的活力。
亚洲REITs最初集中在购物中心、写字楼等传统商业地产领域，逐渐涉及公寓住宿、工业地产、医疗地产、数据中心等多个领域。分物业类型来看，综合型REITs依旧是占比最高的REITs类别，因投资于不同的业态资产组合，综合型REITs有利于分散底层资产的市场风险。此外，工业/物流和住房REITs持续更受青睐，较好的抗风险性使其在2023年取得了较好的股价表现。办公类REITs受经济环境及办公方式转变的影响，2023年到目前为止股价表现承压。
亚洲市场各物业类型REITs分类
来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理
2023年新加坡、中国香港REITs交易内地资产活跃度呈下滑趋势
截至2024年4月，新加坡持有位于中国内地的物业11支，占新加坡上市REITs及商业信托总数的26%；中国香港6支，占中国香港上市REITs总数的55%。17支新加坡和中国香港REITs共持有134处中国内地不动产项目，其中一线城市资产占比约为27%，主要二线城市（杭州、成都、西安、武汉、天津、苏州、重庆、南京、长沙）占比约为33%，其他二线资产占比约为25%，三四线城市占比约为15%。总体来看，投资于二线城市的资产占比接近6成，侧面反映了两地REITs在综合考量资产稳定性及收益性下的资产偏好。
分市场看，中国香港REITs持有内地不动产项目37处，其中一线城市资产占比约为60%，主要二线城市占比约为16%，其他二线资产占比约为19%，三四线城市占比约为5%，更偏好于投资一线城市资产。新加坡REITs持有内地不动产项目97处，其中一线城市不动产项目占比约为14%，主要二线城市占比约为40%，其他二线资产占比约为27%，三四线城市占比约为19%，投资更偏向于二线城市资产，对于资产投资回报有更高的要求。分业态来看，工业物流是两地主要投资内地的资产类型，其次为零售及办公。
过去几年，受到疫情和美国加息的影响，新加坡、中国香港两地交易内地资产的活跃度呈现下降的趋势，2023年无收购内地物业情况，仅有一宗出售交易，即凯德中国信托于2023年12月公告以8.42亿元出售北京凯德Mall·双井。
中国内地基础设施公募REITs市场发展势头旺盛
截至2024年4月末，中国内地基础设施公募REITs市场已成功上市36支产品，其中不动产权类产品21支，收费收益权产品15支。市场整体发行规模突破千亿大关，总市值达到1,059亿元，市值提升受到首批消费基础设施项目落地影响显著。其中，不动产权REITs市值478亿，占比45%；收费收益权REITs市值581亿，占比55%。从REITs数量来看，中国内地占据亚洲REITs市场总数量已超过15.5%，而从REITs市值来看，占比也提升至5.7%以上，这一占比的提升彰显了中国内地基础设施公募REITs市场快速发展的势头。
自2023年1月起至2024年4月末，中国内地基础设施公募REITs市场迈入了新的发展阶段，共有12支产品成功上市。其中，不动产权类产品占据7支、收费收益权类产品占据5支。值得一提的是，基础设施类型由原先的七大类扩展至八大类，现有类型涵盖了产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保，以及新增的消费基础设施。
来源：Wind，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理
中国内地公募REITs市场需推动物业类型多样化
亚洲REITs市场展现了物业类型多元化的发展趋势，相较于亚洲成熟REITs市场，中国内地公募REITs市场物业类型待进一步发展和探索。中国内地拥有庞大且多样化的底层资产，可以借鉴亚洲REITs市场的发展经验拓宽物业类型，在满足投资者多样化需求的同时，进一步盘活存量市场。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉表示，中国内地公募REITs市场可以借鉴亚洲市场发展的诸多经验，通过推动物业多元化发展、优化市场规模和结构、探索REITs多元化的投资方向、有效利用杠杆、丰富发行主体等方面的措施，推动公募REITs市场进一步发展。在此基础上，也要因地制宜，结合内地市场的特点和发展阶段，制定有中国特色的战略和措施，推动公募REITs市场健康可持续发展。
戴德梁行北京公司总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，随着市场规模的不断扩大和产品种类的日益丰富，中国内地公募REITs市场正逐步走向成熟和稳定。随着市场环境的不断优化和政策的持续支持，公募REITs有望在推动国内基础设施建设、优化资源配置等方面发挥更加重要的作用。展望未来，随着市场的不断发展和完善，我们有理由相信，中国内地基础设施公募REITs市场将迎来更加广阔的发展前景，为中国经济的持续增长注入新的活力。
戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，中国内地基础设施公募REITs市场近年快速发展，资产类型进一步丰富，首批消费基础设施REITs成功落地。戴德梁行很荣幸连续第八年发布《亚洲REITs研究报告》，我们积极深耕公募REITs领域，将用丰富的市场经验和专业储备，进一步促进公募REITs市场发展。
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