北京，2024年12月20日 ——享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行联合首程控股、中联基金发布《数据中心行业投资与价值洞察》报告。报告分析了国内数据中心行业表现，通过对比和分析海外市场的发展路径和成功案例，从而汲取海外市场的成熟经验，并为国内数据中心底层资产提供运营和定价逻辑，充分挖掘和释放数据中心的投资价值。
智算需求爆发推动数据中心规模持续增长
随着人工智能、大数据分析、机器学习等前沿技术的飞速发展，智能算力的需求将成为未来数据中心发展最主要的驱动力。
彭博社估计，智算中心基础设施带来的收入在 2024-2032 年的复合年增长率将超过 30%，智能算力需求的急速提升将推动数据中心规模的大幅增长，我们也看到运营商和超大规模云服务商已经开始寻找具有丰富土地及电力资源的区域扩展业务，以满足 AI 应用的特殊需求。
全球生成式AI收入及预测
数据来源：Bloomberg intelligence，团队整理
数据中心逐步向高密度、高能效方向发展
智算中心的崛起正引领数据中心向更高密度和能效的方向转型。在生成式 AI 广泛应用之前，数据中心服务商通常按照单机柜功率 6-8 千瓦的标准进行建设和部署。然而，随着 AI 技术的飞速发展和对算力需求的增加，数据中心必须部署更多如 GPU 等高性能服务器以满足计算密集型任务。
数据显示，全球数据中心平均单机架功率已从 2017 年的5.6KW/ 机架提升至2023年的12.8KW/机架，超算、智算中心的单机柜功率甚至需要超过30KW。根据中国数据中心委员会(CDCC)的数据，2021年中国功率密度为4-6KW的机柜占比为48%，6-8KW占比34%，8-12KW占比8%，12KW以上占比4%，高密度机柜占比相对较小，而智算中心需求的爆发，预计将加速向更高功率密度的机柜演进。
全球平均机架密度及预测（单位：KW）
数据来源：EY-Parthenon Analysis, Data Center Dynamic，团队整理
产业特征从高耗能向绿色可持续发展转变
国际能源署（IEA）估计，全球数据中心在 2022 年全年消耗了约 350TWh 的电力， 约占全球总用电量的 1-2%。到 2026 年，数据中心的电力使用量或将翻倍，达到 650TWh至 1050TWh之间，相当于在现有基础上增加一个德国的电力消耗量。面对全球数据中心能源消耗的急剧增长，各国政府正推动数据中心向绿色、可持续的方向发展，并可能对某些地区的资源供应实施限制。因此，构建节能环保的绿色数据中心已成为行业发展的未来趋势。
2017-2030 数据中心需求对应的预测电力消耗量（单位：TWh）
数据来源：IEA，团队整理；
注：Low case 保守预测，Base case 中性预测，high case 激进预测
中国内地数据中心市场规模高速增长
自 20 世纪 90 年代以来，中国的数据中心(IDC)市场经历了多个发展阶段，并在近年迈入了云数据中心与算力中心共同发展的新时期。2020年前，互联网业务的迅猛增长引发了数据中心托管需求的激增，促使数据中心运营商扩张，互联网企业亦纷纷入场，这导致了2020年后数据中心市场出现了阶段性的集中供应。展望未来，随着智算等新业务需求的涌现，预计行业有望迎来一个更加稳健的发展阶段。
同时，多样化的资产证券化产品为数据中心资产提供了从建设到成熟运营的全周期融资和退出解决方案，体现了数据中心资产在资本市场的重要性和吸引力，同时也为数据中心行业提供了多元化的融资渠道和资产盘活方式。
全球数据中心行业已实现飞跃式发展
近期，随着全球智算中心需求的激增，海外数据中心行业获得了显著的发展红利，投融资活动呈现出供需两旺的活跃态势。本章聚焦于海外数据中心市场及美国和新加坡数据中心REITs的发展情况及估值对比，并以Equinix和Keppel DC REIT为案例分析说明。在过去五年间，美国数据中心REITs的走势显著优于其他类别的REITs行业，展现了强劲的市场表现。同时，市场也赋予数据中心REITs行业相对较高的估值，这反映了投资者对其未来增长潜力的乐观态度。对比美国和新加坡数据中心 REITs 的估值逻辑，可以看出，REITs 所提供的业务类型直接影响其估值定价的高低。
北美重点城市数据中心平均服务费单价（批发模式，250KW-4KW）单位：美元每月每KW
数据来源：datacenterHawk， DC Byte，戴德梁行，团队整理
国内数据中心资产证券化市场仍处发展初期，发展潜力巨大
在数据中心估值方面，由于数据中心具备不动产、设备、电力的三重属性，其估值方法也具有一定的特殊性。投资者在考虑数据中心估值时，需要综合考虑其流动性风险、区域风险、行业及管理负担风险等因素，并据此确定合适的折现率。未来，随着数据中心行业的不断发展，其估值方法也将不断完善，为投资者提供更加准确的估值参考。
受访投资人对于成熟数据中心资产资本化率预期
数据来源：戴德梁行，团队整理
根据戴德梁行发布的2024年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，与仓储物流和工业厂房相比，数据中心的资本化率较高，显示出投资者对其较高的预期回报率。投资人给出数据中心的资本化率比仓储物流高出约2-3个百分点。
数据中心投资定价需关注每千瓦单价和成本溢价率
评估成熟数据中心时，总投成本溢价率是重要指标。通过比较不同城市和类型的成本溢价率，投资者能更准确地评估数据中心估值的合理性。新建数据中心的平均建安及非IT设备造价约为2-4万元/KW，项目规模大小影响建设单价水平。然而，评估数据中心资产的总投成本时存在挑战，因为获取电力资源可能涉及额外成本，这部分成本对于收购项目来说通常不透明。此外，卖方在过往市场高位时支付的能评溢价是否被当前市场的买方接受，也是影响双方达成共识的一个难点。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，智算需求的爆发式增长成为海外数据中心发展的主要驱动力，推动了数据中心向高密度、高能效方向发展。海外数据中心产业及数据中心REITs近几年的强劲表现，验证了行业的高速发展趋势。
戴德梁行北区董事总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，我国数据中心证券化市场尚处初期，市场机制、市场参与者的认知都在逐步成熟。随着数字化转型的加速，数据中心作为关键的基础设施，数据中心资产证券化市场的未来增长潜力巨大。
戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，在融资方面，我们希望数据中心资产证券化市场进一步发展，以及数据中心REITs的出现，为数据中心行业提供更多的融资渠道和资产盘活方式，推动行业的健康发展。
戴德梁行北京估价及顾问服务部董事金廉政表示，投资者在考虑数据中心估值时，需要综合考虑其流动性风险、区域风险、行业及管理负担风险等因素。未来，随着数据中心行业的不断发展，其估值方法也将不断完善，为投资者提供更加准确的估值参考。
戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事张恺玲表示，数据中心行业在技术革新与市场需求的共同推动下，正经历着前所未有的快速发展，同时也面临着一些挑战。我们期待数据中心行业能够不断创新，提高能效和可持续性，降低能源消耗和碳排放，实现绿色可持续发展。
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