戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东指出，2025年作为“十四五”收官之年，政策聚焦“稳预期、扩内需、促转型”，以财政加码、科创引领、存量盘活等举措为商业地产注入结构性机遇。
消费提振：零售物业迎扩容升级
报告将“提振内需”列为年度首要任务，在外部环境充满不确定性的前提下，大力挖掘消费潜力，提振内需，依靠消费带动经济增长是让当前中国经济走出低迷的重要途径和手段。
中国的零售市场也正在经历消费重构及运营的大资管时代，追求品质、社交、个性、体验的消费需求正成为主流，这些需求倒逼消费场景不断迭代升级。随着基础设施公募REITs扩容至消费基础设施，零售物业投融管退闭环的形成也极大激发了投资者的投资意愿。戴德梁行的数据显示，2024年，商业类项目的投资成交额占比由2023年的10%上升至14.85%（图一），2025年趋势仍将延续。
图一：2023-2024年中国内地大宗交易市场各业态物业成交金额占比对比
来源：戴德梁行资本市场部
科创驱动：写字楼需求结构性回暖
“新质生产力”成为转型核心，商业航天、低空经济、6G等新兴产业加速布局，预计2025年低空经济规模突破8,500亿元，年均增速超30%。
中国高科技产业在全球舞台逐渐开始扮演引领者角色。投资者开始重新审视中国科技企业的价值，在资本市场，从2024年底开始，中国科技十杰在资本市场的表现亮眼，以2023年底为基准，十大科技类企业截止至2月底股价涨幅达57.39%（图二）。
图二：以2023年底为基准中国科技十杰与美国七雄股价增长走势
来源：东方财富网/戴德梁行研究部
*中国科技十杰包括：阿里巴巴，腾讯，美团，小米，比亚迪，京东，网易，百度，吉利，中芯国际
*美国七雄包括：Apple, Microsoft, Alphabet, Tesla, Meta, Nvidia, Amazon
过去两年，经济下行压力导致中国内地写字楼租赁需求锐减，全国多个城市出现写字楼租金下滑、空置率大幅上升的情况。政府加大力度促进平台经济发展可有效带动就业，扩大居民消费，其业务的扩张能够有效带动写字楼及产业园区需求的增长。此外，2024年5月，国家金融监督管理总局发布《关于银行业保险业做好金融“五篇大文章”的指导意见》，鼓励“投早、投小、投硬科技”，科技型中小企业扩张将激活写字楼需求。我们预计，中国内地写字楼市场需求有望较2024年实现增长，部分城市写字楼租金有望在下半年止跌企稳。
楼市新政：专项债加速存量资产盘活
房地产“止跌回稳”首入总体要求，4.4万亿专项债用于投资建设、土地收储和收购存量商品房，消化地方政府拖欠企业账款等，该政策释放了明显加大的财政支出信号，地方政府通过专项债资金收购开发商土地和完工项目是推动房地产市场恢复正常的关键所在。广东率先试点，307亿专项债回购220宗闲置土地，收储价超430亿元，模式或全国推广。这将有利于盘活低效利用土地，有效缓解房企资金压力，降低市场供给，稳定住宅市场价格。同时，收储后的土地可通过改造优化用途为城市土地的集约化利用腾挪空间。
今年，随着政府对商办市场重视程度的提升，开发企业在非核心区域配建的未建成办公楼宇、老旧及低效办公楼宇的盘活和改造力度将会加大，这些举措有望在一定程度上缓解商办市场的供应压力。
外资加码：大宗交易活跃度升温
电信、医疗、教育等领域扩大开放试点，截至2024年底，已有2，343家外资企业已入驻电信市场。中国美国商会发布的《2025年中国商务环境调查报告》显示，70%消费类外企计划2025年追加在华投资。这体现了跨国公司持续投资中国、深耕中国的意愿和信心。
绿色转型：ESG成资产价值核心要素
2025年政府工作报告系统勾勒了中国高质量发展的蓝图，为企业ESG实践和创新提供了清晰的发展脉络，在低碳转型背景下，践行ESG理念形成企业的核心竞争力是进一步推动可持续高质量发展的战略选择。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2025年的政府工作报告将发展策略聚焦中国国民经济长期转型问题而非短期的风险应对，鉴于外部环境存在极大不确定性，中国政府加大财政和货币支持力度。消费与科创“双引擎”将驱动商业地产复苏。零售物业直接受益政策红利，写字楼及产业园区市场逐步筑底，市场活跃度有望提升，存量资产运营能力将成为穿越周期的关键竞争力。
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