2023年上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心统计，2023年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应297幅，合计出让面积10,538,670平方米，相比2022年下滑27.20%。
其中涉办用地为25幅，出让面积总数为1,313,756平方米，占全部挂牌面积的12.47%，出让面积相比2022年增长31.37%。其中，第三季度的涉办用地挂牌面积最多，占全年涉办挂牌面积总量的38.38%。
而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2023年全年，上海土地市场共成交286幅土地,成交总面积为10,058,729平方米，相比2022年下滑31.94%；成交总金额为23,843,544万元，相比2022年下滑28.32%。
其中，涉办用地成交21幅，成交面积为1,107,185平方米，相比2022年增长10.415%；成交金额为6,046,248万元，相比2022年下滑10.87%。
从2023年涉办用地的成交时间段来看，第四季度的涉办用地成交面积和成交金额均为最高。
从成交区域来看，整个2023年上海土地市场，共11个区域有涉办用地成交，其中浦东（含临港）、青浦和嘉定各3幅，徐汇、闵行、宝山和奉贤各2幅，黄浦、普陀、虹口和杨浦各1幅。
在各个区域中，青浦以3幅地块总计成交近40.70万平方米成为2023年涉办用地成交面积最大的区域。而徐汇则以2幅地块成交总价293.73亿元成为当年涉办用地成交金额最高的区域。
2023年上海办公租赁市场需求解析
1.企业办公选址区域需求
根据办办网数据统计，2023年上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的24.06%，占比幅度较2022年再度增长；排名前五的头部区域中除了闵行和徐汇以外，其他区域的需求占比都有所增长；五大头部区域的企业需求量占整个市场的60.77%，相比2022年的比重有所下滑。
2、企业办公选址租金需求
在2023年的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到16.54%，此租金段的占比需求相比2022年略有增长，静安成为本年度这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2022年出现下滑，需求占比降至9.29%，能承受高昂租金的客户同样青睐把寻址目标放在静安。
3、企业办公选址户型需求
在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2023年的市场需求主流，我们可以看到，100平方米以下的小户型占据了整个办公租赁需求市场的31.62%，相比2022年有较大幅增长，静安、黄浦和徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2022年也有明显增长，占据整个需求市场的17.89%，该户型段最受关注的区域同样还是静安、徐汇和黄浦。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，上海轨交9号线依然是2023年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。该线路全长约65公里，共设35座车站，西南起自松江区松江南站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、七宝商圈、徐家汇副中心、打浦桥商圈、世纪大道枢纽、金桥出口加工区和曹路镇大型居住社区等多个重要区域和客流集散点。
5、市场需求主力产业类型
2023年，从行业需求来看，专业服务业、金融行业、TMT行业、制造行业及医疗健康行业为前五行业。这几大行业在本年度保持稳定需求，成为租赁市场目的主力租户，贡献了全年整个市场74.71%的需求量。
2023年上海办公租赁市场租金走势
2023年，上海办公租赁市场的租金一路走低，至第四季度，全市租金相比2022年下滑了1.83%。总体来看，在全球经济增长放缓的大环境下，企业办公成本进一步收紧，市场观望情绪较浓。办公资产的业主方在竞争压力下只能采取更为激进和灵活的租赁策略，致使租金进一步下行。
静安以5.03元/㎡·天的租金均价继续成为当年企业办公空间成本最高的区域，徐汇和黄浦分别以4.99元/㎡·天、4.96元/㎡·天的均价紧随其后，成为全市企业办公空间高成本的头部区域。
2023年上海办公租赁市场供需侧解析
2023年上海经济全面恢复常态化运行，办公楼租赁市场供应增长恢复，存量继续攀高。根据办办网不完全统计，2023年全市新增供应量环比增长7.75%。从数据上看，浦东、闵行、徐汇、长宁和静安是供应空间量最大的区域，5个区合计占了全市供应量的66.02%。
企业空间需求也在上半年出现回温，环比增长8.24%，可惜后继乏力，下半年需求端重回弱修复态势。需求量最大的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的65.24%。
2023年上海企业空间流向综合指数排名
2023年，上海全市办公空间存量进一步上扬。虽然行业市场依然面临挑战，但在各类支持性政策的助力下，市场情绪继续保持稳中向上的态势，市场活跃度也环比有所增长。
从区域热点来看，浦东以办公空间分布量的优势，结合了陆家嘴金融区和张江高科的产业集群优势，继续成为当年企业流向指数最高的区域。徐汇滨江近年来成为金融科技企业选址关注重点区域，同时凭借产业政策吸引了数字经济和文化传媒等相关企业入驻；徐家汇板块的新项目也吸引了部分时尚快消类外资企业及部分内外资生活类品牌企业的迁入，使得徐汇的企业流向指数紧跟浦东之后。
展望2024年
展望2024，经济回升、长期向好的基本趋势不会改变。虽然在新一年的新增供应冲击下，市场竞争压力可能仍然激烈，但随着经济环境持续改善、传统产业和新兴产业协同发展，市场复苏根基有望进一步牢固。
对于办公资产的业主方来说，守好目前的基本盘，谨慎观察市场动向，提升物业服务质量，留住现有租户；然后基于目标客群的需求，调整运营策略；同时也可以寻求外部支持，一起来缓解市场压力。
办办网数据研究中心编制
（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）
