2024年8月29日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“临港创新产业园REIT”）与上海临港控股股份有限公司（股票代码：600848，以下简称“上海临港”）分别发布公告，临港创新产业园REIT拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（以下简称“康桥项目”）。这也是今年以来，上海证券交易所已上市项目中第5单发布扩募公告的基础设施REITs产品。
依托临港集团雄厚的产业资源和园区运营优势，扩募底层资产聚焦区域主导产业，重点培育“新质生产力”，产业集群效应和产业链联动优势明显
临港创新产业园REIT本次拟购入的基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的康桥项目。根据上海临港相关负责人介绍，康桥项目是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”，区域位置优越，交通便捷，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。围绕上海“3+6”重点产业体系，康桥项目与临港集团在全市各区域包括临港新片区的战略新兴产业资源紧密联系，形成了集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的产业布局，充分发挥了临港集团在临港新片区和张江科学城的产业集聚效应和产业链联动优势。
据了解，临港集团旗下拥有超过30家产业园区和超过18,000家园区企业资源。康桥项目依托临港集团和上市公司上海临港的强大背景，在物业品质、产业资源、运营服务等方面具备明显优势，为入驻租户提供全方位的产业服务，在片区内已形成显著的园区品牌优势，吸引了众多产业龙头或头部企业入驻，包括境内外上市企业、民营企业500强、新锐独角兽等，在各自产业链中作为“链主”企业居于核心地位，带动上下游产业链企业集聚协同，整个园区内构建了良好的产业生态环境和紧密的合作关系。
值得关注的是，本次临港创新产业园REIT扩募的运营管理机构为上海临港的全资子公司上海临港联合发展有限公司（以下简称“临港联合”），负责康桥项目运营管理工作的统筹和实施。临港联合是临港集团体系内首家专业化轻资产运营管理机构，以园区招商运营、企业专业服务和科创产业投资为主业，着力提升产业园区全生命周期的综合服务能力，运营管理经验十分丰富，受托管理独立园区20余个，在管资产规模超过400万㎡，在管的标志性项目包括G60科创云廊、数字江海、临港松江科技城、临港南桥科技城等。在产业园区的运营管理上，临港联合不断创新服务模式、提升服务能级，推出“服务管家”制度，围绕人才、金融、科创、政务、企业联络、生活配套六大板块，通过专人对接，锻造复合型服务团队，加速提升园区精细化管理和专业化服务水平，全方位赋能园区企业发展。
临港创新产业园REIT上市以来资产运营稳健，业绩回报超预期，二级市场表现不俗
作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，临港创新产业园REIT一直是市场关注的焦点。临港创新产业园REIT自上市以来，底层标准厂房资产以稳定的运营业绩表现出强劲的韧性和稳定发展的潜力，截至2024年二季度末各报告期时点出租率均保持在94%及以上，其他核心运营指标均保持较高水平。自设立起至2022年末以及2023年度，临港创新产业园REIT分别实现可供分配金额1,344.52万元和3,940.99万元，均优于招募说明书中预测同期数据，为投资者提供稳定的投资回报，显现出较强的抗周期属性，现金流生产和可持续分派能力优秀。
卓越的运营表现助力临港创新产业园REIT二级表现市场领跑，也体现了市场投资人对临港创新产业园REIT经营业绩和投资价值的认可。自上市以来临港创新产业园REIT二级市场表现持续优于中证REITs指数，一直处于第一梯队的位置。截至2024年7月31日，临港创新产业园REIT二级市场价格（除权前）较上市日涨幅达16.57%，在所有已上市产业园区REITs产品中排名第一。
扩募机制促进基础设施REITs市场不断焕发活力，临港集团“公募REITs+上市公司”双轮驱动盘活优质资产、助力REITs市场高质量发展
国泰君安资管相关负责人表示，扩募发行是进一步推动基础设施REITs市场蓬勃发展的重要举措，也是未来基础设施REITs市场规模快速增长的有效机制。借鉴海外REITs市场经验，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs首发上市的规模。基础设施REITs扩募可与首发形成乘法效应，快速提升公募REITs市场规模、吸引新投资者加入，进一步提升基础设施REITs二级市场的流动性，推动基础设施REITs二级市场稳定健康发展。基础设施REITs扩募作为基础设施REITs产品常态化发行的重要路径，能够更好地发挥其盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。截至目前，国内已有4单基础设施REITs完成扩募份额发行上市，另有包括临港创新产业园REIT在内的7单基础设施REITs产品已发布扩募公告，我国基础设施REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的市场格局已初步形成。据统计，上交所已有30只基础设施REITs产品上市、2只已上市基础设施REITs产品已完成扩募，规模示范效应及板块效应进一步显现。
临港集团相关负责人表示，本次临港创新产业园REIT扩募上市公司旗下的优质产业园区资产，是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试，充分发挥上市平台间的协同优势，有助于提升上市公司和临港创新产业园REIT的核心竞争力及可持续发展能力。通过将上市公司的优质资产注入到临港创新产业园REIT中，有效盘活上市公司存量资产，促进运营管理机制创新，加快打造高能级科创产业园区，促进形成园区“新质生产力”；同时，上市公司为临港创新产业园REIT供给优质资产，持续输出高质量的资产运营服务水平和高附加值经营能力，有利于促进临港创新产业园REIT的持续经营稳定向好以及做大做强。临港集团未来将继续积极践行REITs战略，通过扩募机制将越来越多的成熟资产推向基础设施REITs市场，助力基础设施REITs市场高质量发展。
