上海豪宅市场逆市热销：豪宅升值及传代价值凸显
2024年初，上海楼市整体氛围相对冷寂。然而，豪宅市场却在这一背景下逆势而行，成为上海最新的投资热土。随着一系列政策的出台和市场的逐步调整，豪宅市场迎来了显著增长。
据统计，2024年上海豪宅市场成交量呈现出爆发式增长。从1000万元级别的新房豪宅到3000万元以上的顶级豪宅，均受到了投资者热烈追捧。特别是3000万元以上的豪宅市场，截至2024年前11个月，上海成交量已达到2394套，是去年全年豪宅成交量的2.5倍，占全国重点十城豪宅成交量的69%，稳居全国豪宅市场领先地位。
表1：2024年前11个月3000万以上豪宅成交量
在亿元以上的新房豪宅领域，上海更是占据了全国市场的半壁江山，上半年就成交了14套，占全国的近八成。全年来看，上海亿元以上新房豪宅成交量达到了惊人的136套，加上二手市场，共计150套，进一步巩固了上海在全球高端豪宅市场的地位。
谁在抢购这些顶级豪宅呢？据统计发现，上海豪宅市场，特别是3000万以上的豪宅，外省市买家的交易量一度与本地买家平分秋色，而在5000万以上的新房豪宅领域，外省市的购买力更显著，已超越本地，占比高达65%。
表2：上海5000万级别豪宅摇号分布
“上海楼市能否持续发展，关键在于其是否能持续吸引外省市买家来沪置业。”基强联行董事长陈基强博士指出，“上海无疑是今年豪宅销售最为火爆的城市，远远领先于其他三个一线城市。这一火爆现象背后有两个主要原因：首先，新房与二手房价格存在倒挂现象，投资者看中了这一升值潜力，期待在未来转手时能够获得可观的收益。其次，周边二到五线城市的富豪及企业主，因为家人在上海学习或生活，也趁机进入上海楼市购房，将购房视为一种传承家业的长期投资。在2024年，顶级豪宅销售的火爆态势不仅持续，还带动了中国知名企业主来沪投资商业地产等其他资产。”
上海房地产大宗交易风云：血淋淋的价格战成就2024主旋律
据基强联行统计，2024年，上海房地产大宗交易市场成交近90笔，总金额近650亿元，占全国大宗交易总金额超过40%，稳居全国之首。从交易金额来看，写字楼项目是市场焦点，近300亿元的成交额，占上海大宗交易总额的46%，公寓酒店、商业等资产也备受瞩目。
纵观2024年，外资（特别是欧美）机构投资明显减弱。取而代之的是人民币机构投资者、外省市政府平台及外省市知名品牌企业主及富豪等，他们纷纷以低于成本的抄底价在黄金地段抢购甲级写字楼、公寓酒店及商场，作为企业自用及投资。
2024年，上海房地产大宗迎来的一场血淋淋的价格战。对一些大宗物业的卖家而言，在当前经济持续下滑，形势严峻的背景下，长时间未能偿还银行贷款所面临的巨大压力迫使他们清仓出售资产。
产业办公楼交易价大跳水，降幅达55%
上海杨浦区的湾谷科技园一期拥有40万平米产业办公楼，作为其整栋销售代理方，基强联行在过去几年成功助力销售超过60%的办公面积。然而，进入2024年，市场环境显著变化。最近，园区内一栋面积为2.87万平米的办公楼，业主为了回笼资金，以约13000元/平米的价格转让给了一家杨浦国企。与园区内上一单相似规模的交易——新加坡吉宝资本以28800元/平米的价格整体接手中信资本的写字楼物业相比，此次交易价格降低了55%。
图1:湾谷科技园实景图
外资基金清仓出货，3.2万平米写字楼降价63%成交
过去五年，受全球经济下行及境外贷款银行逼仓等多重因素的影响，外资基金不得不清仓抛售核心区域的写字楼。嘉宁国际紧邻长宁区延安路高架，是一栋总面积达3.2万平米的甲级写字楼。原业主凯雷基金于2015年收购该物业，据报道，其当时的买入成本单价约为5.2万元/平米，并曾预期以7万元/平米的价格出售，但未能如愿。最终，在2024年底，嘉宁国际被一家上海本地的地产投资公司以约2.6万元/平米的价格竞得。
图2：嘉宁国际实景图
精准抄底，外省市平台公司或迎沪上收购新机遇
普陀区曹杨路上一栋总面积6万平方米、高达30层的高端商务楼宇发生易主。原持有者豫园股份由于急需资金回笼，以远低于市场价的价格——2.48万元/平方米（市场价约为4万元/平方米），将该楼宇出售给了河南省投资集团。
图3：星光耀广场实景图
基强联行陈博士指出，2020年以前，众多外省市政府平台频繁赴上海进行考察，并积极收购写字楼项目，将其视为一种飞地经济的实践。然而，由于疫情的冲击以及整体经济环境的影响，这一趋势过去几年都有所沉寂。但随着中央政府着手化解地方债务问题，市场开始预期这些外省市的平台公司可能会迎来新的资金流动性，从而有更多机会和动力在上海进行物业收购。
上海房地产大宗交易：抄底时机下的多元买家群像
鉴于当前复杂多变的国际形势以及充满挑战的经济环境，经过深入分析，基强联行预测在未来两年内，上海房地产大宗交易市场的关键词将会是“抄底”。这意味着，一些有实力的投资者或将把握时机，积极寻找并抓住抄底的机会，以期获得可观的回报。
在上海房地产大宗交易的最新动态中，我们看到了多元化的买家群体。国内机构投资者，如建信基金等凭借其雄厚的资金实力成为市场的重要力量；外省市政府平台也积极参与其中寻求优质资产的投资机会；此外，中国实力名牌企业如白象方便面、张亮麻辣烫等也凭借其行业领先地位及自用需求成为市场买家。
“有一类买家不容小觑，”基强联行董事长陈基强博士指出：“近年来，有不少二到五线城市的富豪们或企业主选择将当地的资产和物业出售，转而将资金投入到上海的房地产市场，他们看中上海物业的升值潜力与未来传代的价值，投资上海就是投资未来。”
值得一提的是，尽管欧美基金可能因地缘因素而面临投资限制，但来自中东地区的美元家族基金以及石油人民币基金，凭借其广阔的全球化投资视野和独特的资金优势，将为上海的房地产大宗交易市场带来新的活力与机遇。为了积极响应这一趋势并把握中东资本的潜力，基强联行已于2024年战略性地布局中东市场，在迪拜正式成立分公司。这一举措旨在深化与中东投资者的合作，积极促进中东资金流入中国市场，特别是上海的房地产市场，从而为双方创造共赢的发展局面。
基强联行投资管理（中国）有限公司
