2月8日,首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(基金简称:嘉实京东仓储基础设施REIT,场内简称:京东仓储,基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。
作为国内首只民企仓储物流公募REIT,嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期备受认可,计划募集总额17.57亿元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。
公告显示,嘉实京东仓储基础设施REIT采取封闭式运作,场内份额可以参与上市交易,场外份额持有人将基金份额转托管至场内,即可参与场内交易,该项业务自1月16日起已开通。
嘉实京东仓储基础设施REIT由公募头部嘉实基金和民企龙头京东强强联合,项目原始权益人控股股东和实际控制人为京东集团,系民营企业的龙头代表,2021年营业收入位居民营企业500强首位。
从底层资产看,嘉实京东仓储基础设施REIT初始投资的项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目,分别为京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目,合计建筑面积35.1万平方米,总估值15.65亿元。其中“亚洲一号”是代表国内规模及自动化最高水平的现代化智能物流项目,为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储(简称“高标仓”)。相比普通物流仓储,高标仓具有先进完善的建筑结构,充分利用计算机、自动化等技术和物流信息规划系统,能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等效用。
三个项目均位于关键物流集聚区,辐射范围广,历史运营情况良好,能够有效维持供应链稳定,起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。凭借区位优势、高标仓品质等核心竞争力在过去两年并未受到疫情冲击,反而呈现上升趋势,出租率均达到了100%,近3年及一期项目总体保持盈利,投资回报良好,年均经营性净现金流为正。且京东物流自租的租约长度为5-6年,高于行业平均水平的3年,运营高效稳定,抗风险能力较强。
业内人士表示,仓储物流行业作为典型的实体经济,投资回报期较长,资金占用成本高,一定程度上限制了仓储物流行业的发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用,能够有效盘活存量仓储物流资产,形成投资良性循环,并吸引更专业的市场机构参与运营管理,有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平,强化资本市场服务实体经济的质效。
作为最早一批建立专门REITs研究和投资团队的基金公司,嘉实基金构建了完善的REITs投研体系,并设立基础设施基金投资管理部,在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等基础设施行业领域均配备专门行业研究员,积极开发推进更多创新性REITs项目,丰富REITs产品线。据统计,嘉实累计发行管理的ABS和类REITs产品超20单,发行规模超400亿。
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