作为实体经济的载体，商业不动产为居民生活和国民经济第三产业的可持续发展提供了重要的基础设施，在保障民生、稳定就业、促进消费方面发挥着举重若轻的作用。然而，当前我国住宅消费市场持续低迷，国家统计局2022年数据显示房企销售收入骤降；与此同时，房企信用风险持续蔓延，一部分房企出现流动性危机；其持有的位于城市核心区位的写字楼、酒店、购物中心等优质资产，短期内变现困难。
部分房企面临的困难局面，是由于自身经营激进、杠杆率高造成的，一些房企长期流动性紧张导致抗风险能力差。这种局面往往债权债务关系复杂、环环相扣，化解难度大、风险程度高，解决起来困难重重。通过引入增量资金，定向用于特定风险是破解该类死循环的有效思路之一。
近期，国家也已陆续出台确保房地产市场平稳健康发展的支持政策，力度不断加大，助力行业逐步化解风险，实现平稳复苏。今年的政府工作报告里把“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”列为今年的重点工作之一，去年底中央经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，为行业发展指明了大方向。
基于此，中信资本董事长兼首席执行官张懿宸今年带来《关于阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs，助力化解住宅交付风险的提案》，旨在阶段性借助公募REITs市场的高流动性和价值发现优势，通过盘活问题房企手中的优质资产，进而募集资金、解决“烂尾楼”问题。
中信资本董事长兼首席执行官张懿宸
张懿宸提出如下建议：
01
该产品应当聚焦盘活问题房企的存量资产，通过“问题房企”和“优质资产”的隔离，控制产品风险；适度放松对发行主体的资信要求，强化资产质量、弱化企业信用，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。
02
充分利用公募REITs市场规模大、流动性强、估值公允的有利条件，所募集资金除归还项目自身金融机构负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用。
03
制定特殊的募集资金的监管要求，针对该类别企业和资产的特殊情况，建立专门的资金监管机制，如成立区域（省、市）层面的专项监督部门、指定专门的资金托管主体和收付流程等，统一监管募集资金；统筹使用资金，平衡企业烂尾项目的主次缓急，最大程度发挥该项资金的独特效能，助力民生项目的顺利交付。
今年是张懿宸连续第三年在商业不动产公募REITs领域进行提议。2021年，他建议公募REITs延展到持有型商业不动产；2022年，建议将商业不动产纳入基础设施公募REITs扩容试点，并获得了政府主管部门的积极回应——保障性住房和长租房已先后纳入公募REITs的资产范围。
多年来，中信资本在商业地产投资方面持续重点发力，打造了强大的资源平台及专业高效的运营团队，并积累了丰富的不动产投资管理经验。在存量商业地产管理、城市更新改造领域，中信资本已形成了“投资-资产管理-资本市场”成熟的管理模式，实现金融资本和地产项目的良性循环。期待商业不动产公募REITs专项工具的落地，助力化解商品房交付风险、解决民生问题，发挥增量资金“四两拨千金”的作用。
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