随着国家对住房租赁市场的重视和政策支持的不断加码，越来越多的国资企业涌入保租房赛道。作为民生行业的保租房，最核心的特点就是属于微利行业，要做到资产的增值保值对企业高效、精细化运营能力要求很高，这对于新进入行业的国企无疑是一种挑战。而专业的公寓运营商在资产运营和管理方面具有丰富的经验和专业的技能，能够为国企资产实现增值保值提供有力的支持。因此，国企与专业公寓运营商深度合作也渐成主流。
国企携手专业运营商，
共同打造资产保值增值新路径
2021年以来中央及地方政府不断加大对租赁住房的支持力度，保障性租赁住房成为全国各地“十四五”住房建设的重点任务，行业进入发展快车道。近日，住建部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。根据公开资料整理，多地已完成年度目标的80%以上。近两年来全国已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。
表：部分省市2023年保租房完成情况
数据来源：公开资料整理
作为一项重要的民生工程，政策鼓励多元市场主体参与、支持多渠道筹建保租房。其中，国企作为国民经济的主导力量，积极响应国家号召，践行社会责任，纷纷进入住房租赁行业，充分发挥各自在资金、资源等方面的优势，成为各地保租房筹建的主力军。
“专业运营商+国企”，
强强联合助力资产保值增值
随着各地国企携大量保租房进入市场，市场的格局也逐渐发生变化。相较于运营商，国企在融资、土地获取和财税支持等方面具有显著的优势，这从近几年国企在土拍市场的表现即可看出，国企占据了主导地位，且优质的租赁用地也多是国企竞得。凭借低成本的资金获取和强大的资源整合能力，国企具备了快速拓展租赁房源的资本，逐渐在租赁市场发挥稳定器和压舱石的作用。
与此同时，国企在租赁住房项目运营方面也存在一些短板。受制于内部管理机制的复杂性和缺乏市场灵活性，国企在资产运营效率上不及市场化专业运营商。此外，大多数国企是刚涉足这个领域，缺乏相关经验，自建产品体系、运管平台及管理团队的成本高、周期长。
而反观全球一些发达国家，住房租赁市场中专业运营机构占比较高，日本达到80%，而我国多数城市不足10%。与其“小心翼翼地摸着石头过河”，不如“向外寻求优势资源互补”。近两年不少进入住房租赁市场的国资企业，也清晰认识到这一点，纷纷引入市场化专业公寓运营商合作运营，弥补其在运营管理上的不足。
深耕行业多年的公寓运营商具备专业的资产运营能力、高效的管理团队和优质的服务体验等核心优势。他们丰富的市场经验和专业知识，能够为国企提供全方位的运营支持，而且通过精细化的管理手段和创新的服务模式，能够帮助国企解决在保租房运营中的痛点和难点。因此，“国企筹建+第三方专业运营商管理”的模式也逐渐成为主流。
公寓运营商通过其专业的管理团队和成熟运营体系，为国企提供从前期项目定位、产品设计到后期运营管理等一站式服务，从产品品质、运营管理效率及服务质量等方面提升国企资产价值，同时，运营商还可以为国企提供全方位的物业管理、租赁代理、商业运营等增值服务，帮助国企实现资产的多元化经营和价值最大化。
国企与专业运营商的合作无疑是一场优势资源的大整合。国企可以利用运营商的专业能力和资源，提升自身的资产运营水平和服务质量，实现资产的增值保值；而运营商则可以通过国企的品牌影响力和资源整合能力，拓展市场份额，实现持续发展。双方通过优势互补、资源共享和技术创新等手段，实现互利共赢和共同发展。这种深度合作模式不仅可以提高国企的竞争力，实现资产的增值保值，而且可以为整个住房租赁市场注入新的活力，推动行业的健康发展。
百瑞纪集团与国企合作共赢，
为行业树立典范
百瑞纪集团深耕租赁住房和公寓行业运营管理领域8年，已形成丰富的产品线、全链条运营管理体系和多样化的合作模式，业务布局全国近40个城市，开业房量超过5万间，签约房量超过8万间，拥有住宅类大型保租房、改造类大型租赁社区、重资产基金持有租赁住房、人才公寓、大型园区配套公寓、企业员工宿舍等各类型项目的运营管理经验。
其中，很多是与国企合作的项目，通过百瑞纪集团独特的经营策略和全方位的赋能支持，成功地帮助众多国企盘活闲置或低效资产，实现项目盈利增长以及资产增值保值的目标。这些项目的成功转型不仅为企业自身带来了显著的效益提升，同时也为整个行业树立了可效仿的典范。
以窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓为例，该项目是百瑞纪集团与国企桂林经开控股合作项目，桂林经开控股作为资产方提供合作物业，百瑞纪集团为其提供全链条模块化咨询服务及资产委托管理，包括品牌价值输出、运营管理输出、产品研发支持、人才培养支持、IT系统支持体系、会员管理销售体系支持等，从项目装修筹建到开业，以及公寓运营的全流程服务。
与百瑞纪集团合作之前，该项目由于缺乏有效的客户需求研究、产品设计不合理、经营管理采取传统的物业思维，导致成本起伏大、资产不清晰、租金及水电费欠账频繁等问题，运营效益不佳。合作之后，通过双方的优势资源整合和共同努力，项目运营水平得到大幅提升，2022年项目出租率达到95%，客户满意度95%，NPS净值达到91%。
图：窝趣罗汉果小镇人才公寓
百瑞纪集团通过深入了解该项目的基本情况和需求痛点，针对性地制定一系列产品调整及运营管理方案。以产品方案为例，考虑到经开区企业员工以工作时间为主，更加关注睡眠、储物、洗漱等核心功能需求，百瑞纪团队优化了储物空间，并做到睡眠区的舒适和私密性，又通过设置多元共享区域来满足年轻人社交、娱乐、工作等功能需求，有效提升租客的居住体验。
图：项目产品解决思路
在百瑞纪集团的赋能下，政府、企业、租客三方都取得了显著效益。不仅是国有资产实现了保值增值，而且帮助政府有效解决了桂林经开区众多企业的员工住宿问题，有品质的居住空间和公共配套区，也进一步提升了员工的幸福感和归属感，有助于企业引才聚才留才，推动区域产城融合和经济发展。
图：百瑞纪集团助力项目实现多方效益提升
与此同时，桂林经开区的支持和引导也为百瑞纪集团提供了更多的发展机遇和资源。项目达成合作之后，经开区管委会经常邀请百瑞纪代表参加各类活动，并积极向其他企业推荐百瑞纪集团，对促进品牌合作和市场推广方面产生积极影响。
百瑞纪集团与国企合作实现多方共赢的案例还有很多，这些项目不仅展示百瑞纪集团的专业能力，也证明了国企项目在转型发展中的巨大潜力和市场前景。从当前国企筹建租赁住房的方式来看，主要有自持用地新建和存量资产改建两种方式，无论哪种方式都需要优质的运营主体的加持。
小结
在住房租赁行业中，资产和运营都是不可或缺的，只有分工明确且互相配合，才能最大化发挥各方优势，有效激发资产潜能，实现行业的可持续发展。国企和运营商都是行业的重要参与者和推动者，双方优势互补，联合作战是推动行业繁荣发展的优质选择。百瑞纪集团作为行业领先的优秀运营商之一，未来将继续积极与各地国企建立合作关系，助力更多国企项目实现可持续发展和资产增值保值的目标。
