住房与租房一直是国际性话题，不同国家在人口结构、市场环境等因素作用下，呈现出不同的发展模式。作为世界人口大国，中国租房市场以及发展模式也受到了国际顶级商学院的关注。
住房租赁是一个蕴藏着很多商机和价值创造的行业，在中国，历经12年长出了规模最大的机构化住房租赁平台-自如。近日，巴黎HEC商学院对中国长租机构“自如”进行了调研，并通过半年的调研完成了主题为《自如：通过技术和创新重塑房屋租赁业务》的研究案例。案例认为，自如通过中国房屋租赁市场的供需结构关系，创造了一个非常创新的运营模式。
中国机构化住房租赁平台进入世界级序列
中国拥有全球最大的住房租赁市场。在过去几十年里，受城市化、收入增长和政府鼓励房地产开发政策等因素的推动，房屋租赁市场经历了显著变化。数据显示，需求端，中国一线和新一线城市的租房人口约有1亿人；供给端，市场约有近6000万套房源可供出租。双向需求下，住房租赁市场成为中国增长速度最快的行业之一，预计从2022年1.8万亿增长至2027年2.8万亿。
虽然市场巨大，但住房租赁并不是一个易于耕耘的行业。一方面，中国随全球经济进入波动阶段，住房租赁市场也受到一定影响。另一方面，住房租赁行业服务链条周期长，运营繁杂、且难于被互联网改造，需要在多方面持续重投入，对经营保持敬畏之心，实现规模突破是艰难的过程。
2011年，自如在中国市场首创机构化长租平台模式，并在产品、服务、供应链、科技等方面持续创新，让自如平稳地度过了行业的几轮冲击，入驻中国10个核心城市，管理房源近百万间，案例显示自如已经成为中国最大的专业化长租。2021年，面对宏观经济、行业环境的变化，自如首创推出“增益租”业主出租方案，以期通过模式的质变推动公司可持续发展。3年来，自如采用增益租模式的房源已累计近20万间，有力证实这一创新的先进和成功。持续的、业已证实的创新已成为自如穿越周期的有力支撑。
对于自如的发展，巴黎HEC商学院认为，与其他行业从业者相比 ，自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量，以及提供的标准装修方案，能够利用显著的规模效应，保持高运营效率和低成本。自如将自己定位为“机构化租赁”平台，而不是房屋租赁中介，创造了一个非常成功的运营模式。
商业模式健康化演变，自如成功打造中国式长租
房屋租赁行业涉及多类上下游产业，世界、经济、住房租赁市场宏观变化等均会带来新的挑战。住房租赁行业本质是“存量经营”行业，即企业持有一套房子，会希望在未来5年都持续产生收益。但在过去的传统长租模式中，为了扩规模、快速粗放式增长，收房模式普遍存在透支未来发展的情况。
这样的背景下，让自如不禁思考长租的商业模式是否有调整的空间。自如管理团队认为，有必要对公司的基本面进行复盘，推出新的商业模式，以应对未来更多不确定性因素带来的挑战，延续自如的成功。
在2021年，为了让行业更健康发展，自如率先推出了“增益租”模式，一个明显的变化是，虽然装修费用转由业主自行承担，但业主可以通过“无差价、无空置期、收益有保底”的机制获得稳定可持续、可信赖的收益，是一种对业主更透明的发展方式。
此外，自如增益租模式转型的背后，高度数字化也是一项重要的驱动因素。早在2015年，自如在行业里开始全面推行电子合同，租房“无纸化”正式登上历史舞台。同年，用户“找房、看房、签约、交租、生活服务、退租”实现APP线上完成，让出租更加安全、便捷。在业主方面，自如还为其提供了标准化的装修和全方位的租期管理，例如保洁、维修和与租客沟通等服务，业主可以获得比普租更有竞争力的收益方案，和更省心的体验。前端是体验感拉满，而企业后端则是效率的大幅提升，自如在物业拓展、流量拉动、入住管理、租期管理、服务人员管理等多个板块均实现了全链条的数字化。
案例认为，与其他行业从业者相比，自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量，能够利用显著的规模效应，保持高运营效率和低成本。此外，自如所有IT系统都是内部开发，通过出租和服务流程的100%互联网化，最大限度地减少了自如员工和租客、业主之间的沟通成本，以上优势使自如租房模式处于国际创新的前沿。
多元化业务布局，强调高质量的可持续增长
在成功推出“增益模式”的新商业模式后，案例表示自如管理团队正在考虑未来几年的增长选择，探究如何继续稳步增长的细节。
首先是获得更高质量的增长，以期达到商业上的可持续性。案例指出，自如长期计划表明，公司考虑在更多的一二线城市布局。在此过程中，自如将根据城市人口和经济发展情况，划定适合年轻客群租住生活方式的“商圈”。为了吸引更多业主，自如还将在“商圈”内开设了多个线下门店，让业主了解自如模式的先进性，以及提供更高收益的出租方案，提升签约效率。
此外，自如还在寻找新的业务增长点，从“租住”向“居住”的产品矩阵升级。自如家服就是自如业务增长点之一，自如2021年整合保洁、搬家、维修等业务为自如家服，并全面放开市场化，目前自如家服年均交付家庭服务约1000万单。值得一提的是，凭借多年来在租住行业的深耕，自如还在发力家装业务，尤其是以“智爱家”为代表的市场化整装业务线，以及开始尝试一些“自营”资产投资项目。
案例认为，作为中国房屋租赁平台业务的领导者，自如可持续化、多元化的商业布局，未来将带来商业上的显著增长。
近些年来，中国不断推出利好长租市场发展的政策，市场化、专业化的长租机构已经发展为抚平中国城市住房租赁市场供需差异的重要主体。以自如为代表的创新商业模式，也为世界住房租赁行业的发展提供普适性思考与启发。
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