上海，2024年9月5日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布2024年《大中华区零售物业供应/需求核心趋势》报告。报告显示：截至2024年二季度，中国16个主要城市的中高端商场存量达到1.13亿平方米，主要城市的零售物业市场竞争更加激烈，零售物业间表现分化加剧。过去一年，中国优质零售物业市场需求保持活跃。因此，二季度大中华区16个主要城市的整体空置率降至10.6%。
大中华区18个城市核心市场供应/需求速览（2024年二季度）
资料来源：戴德梁行研究部
戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇表示：“近年来，数字消费、绿色消费、健康消费、文娱旅游、体育赛事、国货潮品等新型消费，在中国强劲崛起并蓬勃发展。这些新消费的兴起，不仅推动了消费结构的优化升级，也展现了我国消费市场的强大韧性与蓬勃活力。”
二十届三中全会强调积极扩大国内需求，加快培育完整内需体系，完善扩大消费长效机制，健全绿色消费激励机制。有鉴于此，中国服务消费未来将保持较强的发展动力，新型消费将持续涌现。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示：“今年以来，中国一系列扩内需促消费政策持续发力显效，消费市场呈现出持续回暖的态势。随着服务消费和新消费需求的不断增长，中国市场依然蕴含巨大的消费潜力亟待挖掘。为了满足消费者日益多样化、个性化的需求，零售行业不断推出新的商业模式、商业场景、服务内容、以及零售业态。”
零售商和购物中心的业主正积极拥抱变革，通过引入新技术、新业态、新模式，不断创新服务方式和消费体验。中国零售物业市场供应与需求方面，主要有以下发展趋势：
传统商圈能级提升
消费基础设施REITs持续扩容
文旅消费多点开花
绿色消费迈向主流
展望未来，全球经济疲弱，国内经济增长放缓，大众对消费会更加谨慎。尽管如此，考虑到人均可支配收入的增加，升级类商品消费需求的持续上升，大中华区零售市场前景仍积极向好。
北京
截止到2024年上半年，北京零售市场总存量为1,733万平方米，其中购物中心存量为1,545万平方米。
受经济下行压力影响，整体消费市场依然疲软，零售市场客流在过去一年里虽然有了较大的回升，但整体消费动力不足，消费降级明显。北京零售市场整体租金报价也有所下降，空置率微升。截止2024年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,200元每月每平方米，空置率为10.6%。
2024年下半年，北京零售市场预计仍将有60万平方米左右的新增供应计划投放市场。此外，在北京促销费及招商引资政策的支持下，除了大型购物中心陆续落地外，品牌会员店也在北京市场持续扩张。2024年，北京将持续推进国际消费中心城市建设，在各项政策的支持下，商业街区的升级改造、商圈及项目的升级更新仍将是城市零售市场发展的主旋律。
上海
过去一年，稳健的经济基本面支撑了上海零售物业市场的增长。2023年下半年和2024年上半年，共有27个新项目建成入市，推升上海优质零售物业市场总存量至约2,338万平方米。
尽管有大量新增供应入市，上海优质零售物业市场平均空置率仍持续下降。截至2024年第二季度末，上海中高端购物中心市场整体空置率环比下跌0.06个百分点，同比下降0.26个百分点至9.32%，为2022年以来历史最低点，反映出品牌商对优质零售空间的需求持续增长。上海中高端购物中心首层租金报价环比下降2.36%至人民币760.45元每月每平方米，主要被位于新兴区域的新项目具有市场竞争力的租金所拉低。
2024年下半年，上海零售物业市场预计将有超120万平方米的新项目入市。随着新兴区域的持续发展，预计全市平均租金将被进一步拉低。
深圳
2023年下半年至2024上半年，KK Time京基百纳时光及前海壹方汇开业，推升深圳优质购物中心存量至659.9万平方米。
零售业态复苏步伐加快，超餐饮业态成为近一年购物中心开店主力。多重积极因素叠加促使全市优质购物中心的整体空置率较去年中下降0.6个百分点至8.4%，创下了自2022年第二季度以来的历史新低。全市优质购物中心最优层平均租金则连续两个季度上升，至每月每平方米812.1元，反映出业主对市场的乐观情绪。
2024年三季度至2025年，深圳预计将有122.5万平方米的优质购物中心陆续入市，其中，核心商圈占比31.7%，新兴商圈占比68.3%。品牌方面，奢侈品牌的动态引人注目，同时，更多富含创新元素并能提供独特体验的店铺也将陆续开业。而随着对外开放的扩大及基础设施的完善，外籍游客及珠江口西岸的客群有望成为推动深圳消费市场增长的新动力。消费品以旧换新、消费场景趋于多元化、营商环境不断优化亦有助于提振消费需求、激活市场主体活力。
广州
2023年下半年至2024年上半年，广州新增68.3万平方米优质购物中心，新增总量达历史高峰，其中约75%的新增供应位于非核心商圈，推升总存量至563.4万平方米。
广州商圈客流稳步恢复，消费需求复苏势头良好。核心商圈内位置优、运营能力强的标杆项目依然是租户选址的首要选择，核心商圈空置率依然保持低位。但同时受非核心商圈大量新增供应的结构性影响，全市优质购物中心空置率同比上升1.1个百分点至7.3%。
未来三年，广州仍将有130.6万平方米的优质购入中心进入市场。随着在建项目的加速建设以及存量项目的焕新升级，将推动广州多核心商圈体系建设的纵深推进。此外，广州今年在消费场景多元化、首店引进等方面做出了指引，将进一步促进广州国际消费中心城市的培育建设。
成都
过去一年，成都优质零售物业市场迎来两宗新增供应，推动全市存量上涨至8,196,923平方米。其中天府大悦城的入市不仅填补了天府商务区附近的商业空白，还推动了天府新区新商圈的形成。
成都优质零售物业市场存量已超过800万平方米，仅次于北京、上海，竞争较为激烈。传统运营模式已无法满足消费者的需求，cosmo转型成为潮流聚集地，泛悦国际转型成为奥特莱斯，龙湖天街三千集全力打造宠物友好商城，预计未来此类老旧传统购物中心将陆续进入调整期。
未来几年成都购物中心供应放缓，加之，IFS、太古里、SKP等高端商业趋近饱和，成都传统商业发展将趋于稳定。在城市更新、公园城市建设的大背景下，成都的非标商业、社区商业、以及以服务居民生活最后一公里的邻里中心将是未来成都商业市场多元化发展的机会点。
杭州
过去一年，杭州全力以赴拼经济、稳增长，扎实推动各项工作落地落细，全市经济运行延续平稳恢复态势，部分领域趋于改善，高质量发展扎实推进。其中，消费市场延续修复，品质消费较为活跃。
从2023年第三季度至2024年第二季度，杭州优质零售市场迎来九大商业项目的正式开业，共计新添体量约86.5万平方米。与此同时，内外兼修、刚柔并济成为存量标杆商场建筑与空间迭代的统一镜像。例如，杭州大厦全面启动品牌形象提升改造，龙湖金沙天街迎来主题餐饮空间的焕新开业。
政策方面，6月《杭州市关于进一步促进“演赛展商旅”联动 打造“赛会之城·购物天堂”的若干措施》正式发布，旨在通过15条举措的实施，促进演艺、赛事、展会、商贸、文旅等不同业态深度融合与创新发展，培育壮大新型消费，激发消费潜能，加快建设国际消费中心城市。
香港
香港在2023年初正式恢复全面通关，但随着入境旅客消费模式改变，加上港人北上消费成风，2024年上半年本地零售业销售额放缓，不同主要零售类别均录得同比跌幅。
尽管如此，访港旅客人数仍在稳步回升，零售品牌的租赁需求持续，整体一线街铺空置率大致保持稳定，市场上亦逐渐见有国际品牌在核心街区的租赁活动。截至第二季，各区一线街铺平均空置率回落至约7.8%，租金年初至今录得低单位数增长。
然而，随着零售市场面对旅客和香港居民消费模式的结构性转变，预期品牌取态或将倾向维持谨慎，相信下半年的租赁需求将以国内连锁零售商和餐饮品牌为主力；下半年各区一线街铺租金升幅或将介乎0至5%。另一方面，我们期望在中央政府各项惠港措施的支持下，配合香港政府大力推动盛世经济，核心街区将迎来更多人流和消费活动。
台北
去年上半年，后疫情时代正式开始，全年来台观光人数回到疫情前（2019年）半数的水准，可见各商圈外国旅客逐渐回流，虽然消费市场主力仍依靠内需基本盘支撑，但整体消费力度逐渐增强。下半年多数零售业者信心回笼，大型商场相继开幕，各商圈持续复苏，空置店面也陆续回补。
西门商圈截至2024年第二季空置率为3.5%，持续第八个季度下降。忠孝商圈在中华职棒例行赛事固定进驻大巨蛋球场期间，有效带动周边人潮，第二季度空置率为12.3%，目前部分商家开始装修，预计下半年将会有新店入驻。中山南京商圈已回到疫情前低点，第二季空置率3.3%。
预期2024年来台观光人数几乎恢复到疫前水准，各商圈外国旅客也已逐渐回流，同时整体经济市场稳定，消费动能已回归正常生活态势。而在后疫情时代，人们生活重新回归对实体消费的重视，也让原生电商品牌开设实体店的风潮逐渐成型，开始快速扩展进驻各商圈及百货商场。
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